Le dispositif fiscal Censi-Bouvard, créé en 2012, est prolongé jusqu’en 2021. Il vous est donc toujours possible d’en bénéficier lors de votre investissement locatif. Il vous permet d’acquérir un logement neuf, destiné à devenir une location meublée, en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Qui est concerné ? Quels sont les avantages ? On vous dit tout.
Les principes du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif fiscal concerne les investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée exercée à titre non professionnel (ou LMNP).
Les avantages fiscaux
Le principal bénéfice du dispositif Censi-Bouvard est la réduction d’impôts de 11 % sur le prix de revient du bien immobilier.
Outre l’avantage fiscal de la réduction d’impôt délivré par le dispositif fiscal LMNP Censi-Bouvard, l’investisseur peut également vouloir constituer un patrimoine immobilier et former un revenu supplémentaire courant sur plusieurs années (épargne retraite, descendance, rente…).
Bon à savoir
Les montants de la location doivent être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
Concrètement, l’investisseur réduit le montant de son acquisition de départ tout en percevant des loyers, grâce à :
- une baisse d’impôt de 11 % HT du prix de revient de l’acquisition immobilière ;
- la récupération du montant de la TVA à 20% sur le prix du logement neuf (à condition de conserver le bien pendant 20 ans et si l’exploitant de la résidence propose en plus de l’hébergement au moins trois services.).
- un contrat de bail commercial renouvelable d’un minimum de 9 ans.
- La possibilité d’acheter plusieurs logements au cours de l’année (limité à 300 000 € HT d’investissement par an).
Bon à savoir
Un investissement immobilier effectué via la loi Censi-Bouvard est soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 €. Par ailleurs, il peut être cumulé avec d’autres dispositifs avantageux comme la loi PINEL et LMNP amortissement.
Les conditions
Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, il faut remplir plusieurs conditions.
L’appartement dont vous avez fait l’acquisition doit être loué meublé à une personne physique ou morale pour une durée de 9 ans minimum. Le dispositif fiscal n’est accordé qu’aux investissements d’appartements situés dans les résidences qui délivrent des services parahôteliers aux étudiants ou aux séniors.
Par ailleurs, il n’existe ni zonage, ni plafond de ressources du locataire ou plafond de loyer.
Les logements éligibles
Le bien doit être :
- un logement neuf ;
- un logement en vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA ;
- un logement achevé depuis au moins 15 ans, ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation et de rénovation répondant aux critères de performances techniques.
Le logement s’applique aux résidences meublées et doit ainsi être situé dans :
- une résidence avec services pour étudiants (résidence étudiante)
- une résidence d’accueil et de soins avec services agréés pour les personnes âgées ou handicapées comme :
- un établissement social ou médico-social qui accueille des séniors ou des adultes handicapés ;
- un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement aux personnes souffrant d’un manque d’autonomie ;
- un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de séniors ou personnes en situation de handicap ;
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard et font l’objet d’un nouveau dispositif .
Bon à savoir
La réduction d’impôt de 11 % est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT et frais d’acquisition) du logement dans la limite de 300 000 €. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt à honorer, le solde est reportable pendant 6 ans. Mais à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.
En outre, la location doit :
- être louée meublée ;
- prendre effet dans le mois qui suit l’acquisition du logement ;
- être louée pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence (à compter de la prise d’effet du bail initial).
Plus sur les nouvelles dispositions relatives aux obligations des huissiers et commissaires-priseurs judiciaires dans notre article dédié.
Qui est concerné ?
Les contribuables résidents en France peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard LMNP, à condition d’être non professionnel. Les personnes qui louent un logement meublé dans l’exercice de leur activité en sont donc exclues. Ainsi, l’acquisition du bien doit être effectuée par l’investisseur physique et non via une société. Le dispositif ne requiert pas l’inscription au registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
L’investisseur doit être imposable, et faire preuve d’une capacité d’épargne et d’emprunt.
À retenir
La loi de finances 2019 a prolongé de 3 ans le dispositif Censi-Bouvard. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour en bénéficier.
Pour savoir si votre situation relève des cas de remise en cause et des exceptions, vous pouvez consulter le tableau mis en ligne sur notaires.fr.
Le dispositif Censi-Bouvard ajoute aux avantages du LMNP classique, la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts. L’objectif de la loi Censi-Bouvard prolongée par le gouvernement pour une durée de trois ans est d’inciter les investisseurs à effectuer des placements dans les résidences étudiantes ou destinées aux personnes âgées et en situation de handicap. Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.
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